土地家屋調査士に聞こう！不動産登記に関するＱ&Ａ

　不動産登記に関するQ&A

１．地図、公図について

Q.	1-1
	公図というのはどのような図面ですか？また、どの程度正確なのでしょうか？
	A.	1-1
		公図は、もともと税金を取るための基礎資料として明治初期に作成され、税務署に保管されていましたが、固定資産税が地方税となったため、昭和２５年に土地台帳と共に登記所に移されました。公図で、土地の位置、形状、配列等の概略を知ることは可能ですが、現地を正確に表示しているとはいえません。

Q.	1-2
	公図が間違っています。どのようにすればよいのでしょうか？
	A.	1-2
		古い地図を調査したり、所有者の変遷などを調査し、間違っている原因をまず調査します。公図の誤りであることが判明すれば、隣地所有者等の同意を得て公図訂正ができます。弊社の土地家屋調査士にご相談下さい。

Q.	1-3
	赤線という言葉を聞きますが、赤線とは何ですか？
	A.	1-3
		公図には、道路が赤色に、また、水路は青色に着色されています。そこから、道路法の適用がない道路（里道）を、一般に赤線と呼んでいます。

Q.	1-4
	青線という言葉を聞きますが、青線とは何ですか？
	A.	1-4
		公図には、道路が赤色に、また、水路は青色に着色されています。そこから、河川法の適用または準用されない水路を、一般に青線と呼んでいます。

Q.	1-5
	里道という言葉を聞きますが、里道とは何ですか？
	A.	1-5
		明治９年、道路を「国道」「県道」「里道」に分類し、それぞれ１等から３等に区分されました。　大正８年旧道路法が施行され、里道のうち重要なものが市町村道として認定されましたが、その他の里道は、道路法の適用されないいわゆる認定外道路として国有財産法上の公共財産として管理され、平成１７年度以降は、「地方分権の推進を図るための関係法律の整備等に関する法律」の施行に伴い、市町村財産となりました。これらの地盤が市町村で道路法が適用されない道路を、通称「里道」又は「認定外道路」と呼んでいます。　（参考）　道路法　第３条（道路の種類）　　　道路の種類は、左に掲げるものとする。　　　　１　高速自動車国道　　　　２　一般国道　　　　３　都道府県道　　　　４　市町村道

Q.	1-6
	道路との境界が不明です。ブロック塀を建てたいのですが、勝手に建ててもよいのでしょうか？
	A.	1-6
		道路との境界を決める必要があります。官民境界確定申請をし、現地立会ののち、官民境界確定協議書を作成しておきます。正確な測量が必要になりますので、土地家屋調査士や測量士に依頼されるとよいでしょう。申請から立会まで数ヶ月かかる場合もありますので、早めに準備された方がよいでしょう。なお弊社には土地家屋調査士も測量士もいます。

Q.	1-7
	１4条地図という言葉を耳にします。１4条地図とはどんな地図なのでしょうか？
	A.	1-7
		不動産登記法第１4条において、登記所に正確な測量及び調査の成果に基づいて作成された「地図」を備え付けるように規定されています。現状では、国土調査が行われた地域や区画整理、圃場整備が行われた地域等、一部の地域の地図が備え付けられている程度です。なお、旧不動産登記法では、１７条地図と呼ばれていました。（参考）　不動産登記法　第１４条 (地図等）　登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。

Q.	1-8
	地図を見たいのですが、どこで、どのようにすれば見られるのでしょうか？
	A.	1-8
		登記所で見たり、コピーをしたり、証明をもらったりできます。　土地に関しては、公図、地図、地積測量図等があります。手数料は１筆につき５００円です。

２．閲覧、謄本について

Q.	2-1
	登記簿を見るにはどのようにすればよいのでしょうか？（香川県等コンピュータ化庁の場合）
	A.	2-1
		・法務局で見る　不動産の所在地を管轄する法務局へ出向きます。登記事項要約書の申請用紙がおいてありますので、見本を参照しながら必要事項を書き込みます。登記印紙（収入印紙ではありません。法務局で購入できます。）を購入し（１筆５００円）、申請書にはりつけます。窓口へ申請書を提出すると、登記事項要約書をもらえます。　登記事項要約書は，従来の閲覧に代わる制度ですので，登記官の認証文や作成年月日などは記載されていません。・インターネットで見る　インターネットで登記簿が見られます。１筆９５０円。詳しくは、http://www.touki.or.jp/へ。

Q.	2-2
	登記簿を見るにはどのようにすればよいのでしょうか？（コンピュータ化未了庁の場合）
	A.	2-2
		不動産の所在地を管轄する法務局へ出向きます。閲覧申請書がおいてありますので、見本を参照しながら必要事項を書き込みます。登記印紙（収入印紙ではありません。法務局で購入できます。）を購入し（１筆５００円）、申請書にはりつけます。窓口へ申請書を提出すると、登記簿を出してくれますので、下記の点に注意しながら見ましょう。　１．筆記用具は鉛筆のみ使用できます　２．コピーはできません（法務局のコピー機は図面しかコピーできません）　３．バインダーからはずしたりはできません

Q.	2-3
	登記簿謄本が必要だと言われました。どこで、どのようにしてもらえるのでしょうか？
	A.	2-3
		不動産の所在地を管轄する法務局でもらえます。出向くか、郵送でとることができます。電話ではとれません。土地家屋調査士に代わりにとってもらうのも一つの方法です。１筆１０００円（原則）です。なお土地家屋調査士にとってもらう場合は、手数料がかかります。弊社にご相談ください。

Q.	2-4
	登記事項証明書とは何ですか？
	A.	2-4
		従来の登記簿の謄抄本に相当するもので、コンピュータ化された法務局が出す証明書です。様式が横書きになっていますが、証明内容に変更はなく、交付請求の方法も従来の登記簿の謄抄本の場合と同じです。法務局に登記事項証明書の申請用紙がおいてありますので、見本を参照しながら必要事項を書き込みます。登記印紙（収入印紙ではありません。法務局で購入できます。）を購入し（１筆１０００円）、申請書にはりつけます。窓口へ申請書を提出すると、登記事項証明書をもらえます。

Q.	2-5
	所有者の住所、氏名はわかっていますが、不動産の所在地番がわかりません。どうすれば謄本をとることができますか？
	A.	2-5
		登記簿は地番順につづられているため、所有者の住所や氏名から登記簿をさがすことはできません。所有者にたずねるか、住宅地図や公図をもとに、現地で地番をあたるなどして調べる必要があります。

Q.	2-6
	住居表示番号しかわからないのですが、それで謄本がとれるのでしょうか？
	A.	2-6
		住居表示番号は、住居表示に関する法律によってもうけられたもので、市街地にある住所や事務所のある場所を、街区方式あるいは道路方式によって、住居の番号を決め、表示するもので、土地の地番とは異なっています。そのため、住居表示番号から登記簿謄本はとれません。地番・住居表示対照表などから土地の地番を調べる必要があります。

　

３．不動産登記に関する質問

Q.	3-1
	建物を新築しました。融資は受けていないのですが、登記はしなければならないのでしょうか？
	A.	3-1
		新築後１ヶ月以内にしなければならないと、法律で決められています。

Q.	3-2
	建物を取り壊しました。市役所の税務課には届けましたが、登記もするのでしょうか？
	A.	3-2
		取りこわしてから１ヶ月以内にしなければならないと、法律で決められています。

Q.	3-3
	現況農地です。融資の都合上、宅地に地目を変えるよう言われました。どうやるのでしょうか？
	A.	3-3
		まず、農地法の許可をとります（届出をします）。造成工事が完了し、建物の新築工事に着手すれば地目を宅地にかえられますので、弊社の土地家屋調査士にご依頼下さい。

Q.	3-4
	雑種地って何ですか？
	A.	3-4
		駐車場や資材置き場などとして利用している土地を、登記上雑種地を呼んでいます。

Q.	3-5
	登記簿の面積がどうも少ないように思います。どうすればよいのでしょうか？
	A.	3-5
		登記簿の面積のことを、公簿面積といいます。公簿面積と実際に測量した面積が違っている場合があります。特に、登記簿ができた明治時代の測量成果のままの場合（分筆登記などがなされていない場合）は、ほとんど合致しません。　弊社の土地家屋調査士に依頼し、登記簿面積と実測面積を一致させる登記（地積更正登記といいます）をしてください。

Q.	3-6
	住居表示が実施されました。登記簿の住所は自動的に変わるのでしょうか？
	A.	3-6
		「住居表示番号」とは、「住居表示に関する法律」によってつけられた番号です。住居表示が実施されても、登記簿の所有者の住所や会社の本店などは法務局では変えてくれません。住所変更の登記の申請をします。弊社にご相談下さい。

Q.	3-7
	権利書を紛失しました。再発行をしてほしいのですが。
	A.	3-7
		権利書は、登記を済ませたときに法務局が発行する書類で、正式には、登記済証といいます。一度発行した登記済証の再発行はされません。紛失した場合は、法務局からの事前通知又は資格者代理人の本人確認情報で登記をすることとなります。ややこしい手続きになり、費用も高くつきます。権利書は、大切に保管しておきましょう。

Q.	3-8
	保証書を作成しておいてほしいのですが。
	A.	3-8
		平成１７年３月７日施行の新不動産登記法では、保証書制度が廃止されました。事前通知又は資格者代理人の本人確認情報で登記をすることになります。

Q.	3-9
	借金の返済が終わり銀行から書類が送られてきました。どうすればよいのでしょうか？
	A.	3-9
		抵当権や根抵当権の抹消登記が必要です。送付されてきた書類と印鑑を持参し、お近くの司法書士事務所を訪問ください。なお、有効期限のある書類がありますので、お早めに。

Q.	3-10
	登記を自分でやろうと思います。簡単にできるのでしょうか？
	A.	3-10
		登記は本人がするのが原則です。ただし、申請書を作成したり、いろんな書類を提出する必要があります。登記の知識があればできますが、素人の方には難しいかもしれません。平日、登記所に何回（３回以上は必要でしょう）も通う手間を考えると、費用はかかりますが専門家に依頼したほうが得策でしょう。ぜひ弊社にご相談ください。

４．登記費用について

Q.	4-1
	登記費用について教えてください。
	A.	4-1
		登記をするときにかかる費用で、内訳は、国に支払う登録免許税と、土地家屋調査士や司法書士に支払う報酬です。

Q.	4-2
	登録免許税とは、どんな税金ですか？
	A.	4-2
		登記をするときに国に支払う税金です。登記の種類により税率や金額が決まっています。
		もっと詳しく　登録免許税の税額表(国税庁ホームページ）

Q.	4-3
	登録免許税は、どのようにして納めるのですか？
	A.	4-3
		現金納付（所定の納付書に必要事項を記入し、国税の収納を行なっている銀行に納付し、その領収書を申請書に貼付する）方法と、収入印紙を申請書に貼付する方法があります。　収入印紙で納付する方法が一般的です。詳しくは、弊社の土地家屋調査士や申請をする登記所にお問い合わせください。

Q.	4-4
	土地家屋調査士の報酬は決まっているのですか。また、それはいくらですか？
	A.	4-4
		以前は法務大臣が認可した報酬基準がありましたが、規制改革を推進するということで、平成１５年１月１日より自由化されました。土地家屋調査士事務所、登記の内容によって金額が異なります。ぜひ弊社に具体的に内容を説明し、ご相談ください。

Q.	4-5
	土地家屋調査士の領収書に「源泉徴収」とありました。報酬の源泉徴収について教えてください。
	A.	4-5
		源泉徴収義務者が、土地家屋調査士に報酬・料金を支払うときには、所得税を源泉徴収していただくことになります。（実際は、請求の段階で土地家屋調査士が、源泉徴収した金額を請求します。）　税額は、源泉徴収税額＝（報酬－１００００）×０．１　です。原則として翌月の１０日までに納めていただきます。　詳しくは　国税庁ホームページ　タックスアンサーNo.2801司法書士などに支払う報酬・料金（これは土地家屋調査士にも当てはまります）をご覧ください。

　